Vamos a examinar por separado los supuestos de agrupación o división de viviendas o locales. construcción de nuevas plantas y cerramiento de terrazas.
- A) Cuando se trata de operaciones de UNIÓN O DIVISIÓN DE VIVIENDAS O LOCALES, debemos primero examinar el título constitutivo en Propiedad Horizontal ya que es frecuente la previsión por ejemplo de que “los propietarios de los locales en planta baja podrán proceder a su agrupación o división sin necesitar de la aprobación de la Junta de Propietarios”, aunque esta previsión no es necesariamente válida ya que todo dependerá de si tales operaciones requieren o no la modificación de las cuotas de participación.
Por lo expuesto vamos a distinguir:
- Con previsión estatutaria y sin modificación de las cuotas de participación: según “ doctrina jurisprudencial la validez de las segregaciones o divisiones autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios, sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios, siempre que las mismas se realicen según la previsión contenida en aquellos y no comporten alteración de las cuotas de participación” (F.J. 3º.B STS de 17 de noviembre de 2011) “.
En nuestra opinión hay que interpretar esta doctrina en el sentido de que las nuevas cuotas resultantes para los locales/viviendas agrupados o divididos sumen un porcentaje igual a las existentes con carácter previo a la operación.
Por lo tanto, además de la correspondiente autorización administrativa por las obras a realizar, sólo se necesitará el acuerdo de los propietarios de los inmuebles afectados y la comunicación a la Junta de Propietarios de la modificación realizada.
- Con modificación de las cuotas de participación: en este caso, aunque lo prevean los Estatutos, se entiende que dicha clausula es nula por alterar las cuotas de participación, por lo que será necesaria la autorización de la Junta de Propietarios que requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 10.3.b LPH).
2.B) Para la CONSTRUCCION DE NUEVAS PLANTAS Y CERRAMIENTO DE TERRAZAS será necesaria la autorización de la Junta de Propietarios que requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 10.3.b LPH).
Fuentes:
Artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal, y
Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011
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