Así como la existencia del título constitutivo es requisito esencial para la existencia formal de un edificio dividido en propiedad horizontal, la existencia de los Estatutos no es obligatoria.

La Ley de Propiedad Horizontal trata de los Estatutos en el párrafo 3º del artículo 5º) y dice que “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”.

Es decir se trata de:

  1. Unas normas de uso de elementos comunes e incluso de los propios elementos privativos.
  2. Que deben inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sean oponibles frente a terceros, lo que quiere decir que si por ejemplo existe una prohibición estatutaria de uso como cafetería de un local sólo podrá exigirse a adquirentes del mismo con posteridad a la aprobación de los Estatutos si los mismos están inscritos en el Registro.
  3. Aunque el citado artículo parece prever que forman parte del título constitutivo en realidad esto no así, ya que aunque no se hayan otorgado inicialmente (normalmente por el promotor que hace la declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal)  siempre podrá hacerse en un momento posterior por la Junta de Propietarios e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El CONTENIDO de los Estatutos sólo tiene como límite que sus previsiones no estén prohibidas por la Ley, por lo que el elenco de previsiones es en la práctica muy amplio y diverso, ya que se otorgan atendiendo a las peculiaridades de cada comunidad. No obstante, su contenido es frecuente que se refiera a:

  • Elementos privativos: prohibición de realizar actividades que perturben la tranquilidad de los demás copropietarios a partir de una determinada hora o prohibición de destinar los locales comerciales a determinadas actividades que puedan resultar molestas para los copropietarios.
  • Elementos o servicios comunes: reglas para su uso y disfrute por los copropietarios, como establecimiento de horarios para su uso (por ejemplo de piscinas comunitarias).
  • Sobre la contribución al mantenimiento de determinados servicios o elementos comunes.
  • Sobre la forma de administrar la comunidad.

Parte de su contenido en ocasiones tendría mejor ubicación en el llamado Reglamento de Régimen Interior, al que nos referimos en otra publicación, aunque nada impide que se incluyan en los Estatutos.

Para la APROBACION y MODIFICACION de los Estatutos se requiere “unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación (art. 17.6 LPH)

Fuentes:

Artículo 5, párrafo 3º de la Ley de Propiedad Horizontal.

Artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

CUANDO NACE LA PROPIEDAD HORIZONTAL