Hay que partir de la idea de que  la propiedad horizontal nace por una situación de hecho que no requiere el otorgamiento de un título de constitución

La propiedad horizontal existe, de hecho, desde que DOS o más copropietarios de un edificio ostenta cada uno la propiedad privada de sus viviendas o locales y tienen la copropiedad de elementos, espacios o servicios comunes.

A estas comunidades de hecho, por carecer de título constitutivo, el régimen legal aplicable depende del número de copropietarios, así:

  • Si son 2 o 3 propietarios: se aplica el régimen de administración de bienes en copropiedad en el artículo 398 del Código Civil,
  • A partir de 4 propietarios: el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal.

 Por lo expuesto no es necesario el otorgamiento de un título constitutivo ni la inscripción en el Registro de la Propiedad para la existencia de la Propiedad Horizontal.

La constitución formal de en régimen de propiedad horizontal conlleva:

  1. el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, es el título constitutivo que en la práctica suele ser el de declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal (aunque también puede constituirse por resolución judicial o administrativa), que otorga el propietario/promotor del edificio, y
  2. la inscripción en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros.

El contenido del título constitutivo mínimo es el siguiente:

  1. Descripción del total edificio, superficie, ubicación, lindes, referencia catastral y los servicios e instalaciones con los que cuente (por ejemplo el ascensor)
  2. Descripción de cada uno de las viviendas o locales ubicados en el edificio:
    • individualizados por su ubicación en el mismo e identificados por el nº de puerta.
    • indicación de su superficie, lindes y referencia catastral e identificación de la existencia de elementos anejos si existen (por ejemplo plazas de aparcamiento que no constituyan finca independiente)
    • identificación de la cuota de participación en elementos comunes (sobre su concepto, derechos y obligaciones, ver la noticia que hemos publicado).

Además del citado contenido mínimo suele utilizarse el título constitutivo para establecer reglas de uso de elementos comunes, administración del edificio, etc… mediante el llamado Estatuto de la Comunidad de Propietarios al que nos referimos en otra publicación.

Fuentes: Artículos 396 y 398 Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal.