En el título constitutivo de la Propiedad Horizontal, debe establecerse la llamada cuota de participación en elementos comunes que corresponde a cada una de las viviendas/locales sobre el total inmueble y, por lo tanto, en los elementos comunes del edificio.

La cuota de participación se expresa en partes o centésimas del total valor del inmueble y sirve de referencia para determinar los derechos y obligaciones de cada propietario.

Se establece normalmente atendiendo a la superficie de cada vivienda/local en relación con el total inmueble, aunque en ocasiones se usan factores de corrección como puede ser la situación del inmueble privado en el edificio (altura, interior o exterior) o el uso presumible de elementos comunes (en ocasiones se aplica un menor porcentaje a plantas bajas por su menor uso de elementos comunes).

Como hemos dicho, la cuota de participación de cada vivienda/local determina la participación de cada propietario en los derechos y obligaciones que tiene respecto a la comunidad donde se encuentra ubicada (artículo 3 LPH) , así ocurre con:

  • Gastos comunes o generales: cada propietario debe “ contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (artículo 9.1.e LPH)”.

Es posible la distribución de gastos comunes por criterios distintos a la cuota de participación según desarrollamos en la noticia que hemos publicado.

  • Contribución al fondo de reserva: se dota por acuerdo de la comunidad y conforme a la cuota de participación (artículo 9.1.f LPH)
  • Adopción de decisiones de la Junta de Propietarios: la cuota de participación es uno de los parámetros que se tiene en cuenta junto con el del número de propietarios presentes (artículo 17 LPH).
  • Percepción de rentas: en el caso de que la Comunidad haya arrendado algún espacio común.
  • Cuota de liquidación: lo que tiene que percibir cada propietario cuando la comunidad se extingue. Por ejemplo, ruina del inmueble y venta del solar.

La constitución y modificación de la cuota de comunidad requiere el acuerdo adoptado por unanimidad en Junta de propietarios (también es posible por sentencia judicial al haber impugnado algún propietario la establecida por el promotor).

Fuentes: artículos 3, 5 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.