I. Introducción.

El día 6 de marzo de 2019 han entrado en vigor las modificaciones a La Ley 19/1994, de 24 de diciembre, de arrendamientos Urbanos,  introducidas por el citado Real Decreto-Ley,

II. Sobre las modificaciones operadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

a) Marco legal aplicable.

Se excluye del marco legal actual el arrendamiento de “viviendas lujosas” (según entiendo) ya que la LAU sólo se aplicará con carácter supletorio, en defecto de pacto entre las partes, para el arrendamiento de aquellas viviendas que cumplan uno de estos dos requisitos:

Superficie superior a 300 metros cuadrados, o

Renta inicial en computo anual superior a 5’5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual.

b) Duración del contrato. Plazo mínimo y prórroga

El arrendatario tiene derecho a que el contrato se prorrogue, hasta un máximo de

a)      5 años: cuando el arrendador sea persona física, o

b)      7 años: cuando el arrendador sea persona jurídica.

El arrendatario puede renunciar a la prórroga comunicándolo al arrendador con treinta días de antelación.

Transcurrido el plazo de duración contractual o de prórroga legal inicial, el contrato volverá a prorrogarse obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres más, salvo que las partes comuniquen su voluntad de no prorrogar con una antelación de:

·         4 meses si es el arrendador, y de

·         2 meses si lo hace el arrendatario. El arrendatario una vez prorrogado el contrato siempre puede renunciar comunicándolo con 30 días de antelación.

c) No procedencia de la prórroga obligatoria del contrato.

No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando en el mismo se haga constar que el arrendador va a tener necesidad de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de 5 años para destinarla para vivienda permanente para su o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge.

d) Resolución del derecho del arrendador.

1.       Por ejercicio de retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra: el arrendatario tiene derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan los 5 o 7 años.

2.      Por venta de la vivienda: el adquirente queda subrogado sólo durante los 5/7 primeros años, aunque sea un tercero hipotecario (tercero adquirente de buena fe) aunque la duración pactada sea superior).

e) Revisión de la renta.

Sólo se aplica

1.      si se ha previsto en el contrato (si no se ha previsto no se actualiza), y

2.      cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato.

A falta de mención del concreto del índice aplicable se usará el Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización.

En todo caso el incremento de la renta no puede exceder de lo que resultaría de aplicar el IPC.

f) Gastos de gestión inmobiliaria.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

g) Derechos de adquisición preferente a favor de la Administración.

Posibilidad de que la legislación de la vivienda establezca los derechos de tanteo y retracto (hasta hoy excluidos a favor de los arrendatarios) a favor de la Administración cuando se transmita en bloque la vivienda arrendada con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

h) Fianza y garantías adicionales.

La fianza es de un mes para el arrendamiento de viviendas y dos para los de uso distinto y la garantía adicional en el caso de arrendamientos para uso como vivienda no puede exceder de dos mensualidades. Es decir, las garantías totales que puede exigir el arrendador no pueden exceder de 3 mensualidades de renta en arrendamientos para uso como vivienda.

La fianza no se actualiza durante las 5/7 primeras anualidades.

VLC 5/03/19