VISIÓN, DESDE EL SECTOR DE LA MEDIACIÓN INMOBILIARIA, DE LOS ACTORES DE LA PARTE PRESTAMISTA EN LA LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO (LCCI). Por Juan Luis Maronda Frutos. Col ICAV 4.694.

Por |2019-07-12T09:42:53+02:00julio 12th, 2019|Sin comentarios

Desde la promulgación de la LCCI se nos están planteando consultas relativas a en qué medida puede quedar afecta a la regulación que hace la Ley de la figura de la intermediación financiera, a la actividad ocasional de los mediadores inmobiliarios en la medida en que ayudan a sus clientes compradores a conseguir financiación para la adquisición del inmueble.

La Ley 5/2019, hace una regulación pormenorizada de los agentes que intervienen en la concesión de los créditos inmobiliarios, recordemos que se entiende por tales los concedidos a una persona física para la adquisición o mantenimiento de una vivienda residencial o terrenos donde construirla, con o sin garantía hipotecaria u otra garantía real.

Podemos distinguir a los siguientes sujetos en la parte prestamista:

  1. El prestamista.
  2. El Intermediario de crédito inmobiliario, y
  3. El Representante designado por el Intermediario.
  4. Los Prestadores de servicios de asesoramiento financiero: quienes, sin estar incluidos en ninguna de las anteriores categorías, realizan tal función como accesoria a su actividad principal; la Ley les exime del cumplimiento de alguno de los requisitos formales, como lo son los relativos a la inscripción en el Registro y sus vicisitudes como acortes registrados.
  5. LOS INTERMEDIARIOS DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS.

La principal duda se plantea en cuanto a si la simple puesta en contacto que hacen las Agencias de sus clientes con los Prestamistas, o alguno de sus actores, supone una actividad de Intermediación en el sentido que regula la Ley.

La LCCI define al “Intermediario de Crédito Inmobiliario” como quién no siendo el prestamista, de forma profesional pone en contacto al prestatario con el prestamista a cambio de una remuneración de cualquier tipo, y además realiza alguna de las actividades siguientes:

  1. Prestar u ofrecer a los prestatarios los contratos de préstamo;
  2. Asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión precontractual respecto de los contratos de préstamo.
  3. Celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre de un prestamista.

Para ser Intermediario de Crédito Inmobiliario la LCCI impone la obligatoriedad del cumplimiento de requisitos formales, objetivos y subjetivos, con un peso específico suficiente para poder afirmar que sólo podrán serlo quienes tengan la formación, la estructura de personal, los medios técnicos y la solvencia económica suficiente para conseguir el reconocimiento inicial por parte de la Autoridad y el mantenimiento del estatus posteriormente.

La actividad de Intermediación de Crédito Inmobiliario queda pues reservada a aquellos profesionales que cumplan todos los requisitos legalmente exigidos.

La LCCI impone fuertes sanciones a quienes ejerzan la actividad de Intermediación sin tener el reconocimiento oficial de tal estatus jurídico.

Como anexo a esta noticia se adjunta la normativa relativa al cumplimiento de requisitos para el reconocimiento e inscripción en el Registro de los Intermediarios de Créditos Inmobiliario,

 

  1. LA RELACIÓN DE LOS MEDIADORES INMOBILIARIOS CON EL CRÉDITO.

Debemos dejar claro desde ahora que, si la actividad que realiza el mediador inmobiliario facilitando el acceso al crédito a sus clientes es no remunerada, de forma directa o indirecta, no se le aplica ninguna de las prevenciones de la LCCI; igualmente no le serán de aplicación las prevenciones de la LCCI cuando la operación no implique a consumidores + vivienda residencial.

No cabe entender por remuneración indirecta el precio por los servicios pactados de mediación inmobiliario, sin sobreprecio por la gestión financiera.

Por lo expuesto entendemos que, con carácter general, los mediadores inmobiliarios no tienen una afección directa a las prevenciones de la LCCI como Intermediarios de Créditos Inmobiliarios pues, salvo en contadas ocasiones, no van a reunir las condiciones que establece la Ley para el reconocimiento del estatus . No obstante, en determinados casos, por ejemplo, por contar el mediador con un servicio de financiación prestado por un Intermediario de Crédito Inmobiliario con el que colabora de forma permanente y retribuida o por prestar directamente servicios de asesoramiento financiero, pueden darse las figuras:

  • Del Representante designado por el Intermediario, o del
  • Prestador de Servicios de Asesoramiento Financiero.

Figuras que serán objeto de un estudio aparte.

ANEXO REQUISITOS INSCRIPCIÓN INTERMEDIARIOS DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS

“ARTÍCULO 27.   REGISTRO.

  1. Los intermediarios de crédito inmobiliario deberán estar inscritos en uno de los registros señalados en esta Ley ….

 

ARTÍCULO 28.   GESTIÓN DEL REGISTRO.

  1. La gestión del registro será asumida por el Banco de España o por el órgano competente de cada Comunidad Autónoma, atendiendo al ámbito geográfico de actuación del intermediario de crédito inmobiliario…
  2. Todo intermediario de crédito inmobiliario que sea persona jurídica deberá tener su administración central en su domicilio social. En caso de no ser una persona jurídica, o si siendo una persona jurídica no tiene su domicilio social en España, deberá tener su administración central en el Estado miembro en que ejerza de hecho sus actividades principales.
  3. El Banco de España será el punto único de contacto a efectos de facilitar y agilizar la cooperación y el intercambio de información con otros Estados.

 

ARTÍCULO 29.   REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN.

  1. La inscripción en el correspondiente registro requerirá la previa verificación del cumplimiento de los requisitos para poder operar señalados en la presente Ley y sus normas de desarrollo por parte de la autoridad competente para su gestión.
  2. En particular, la autoridad competente verificará que los intermediarios de crédito inmobiliario:
  3. a) cuenten con la garantía señalada en el artículo 36;
  4. b) cuenten con los procedimientos escritos, así como con la capacidad técnica y operativa para el adecuado cumplimiento de los requisitos de información a que se refiere el artículo 35; dispongan de medios internos adecuados para la resolución de las reclamaciones de sus prestatarios, conforme a lo previsto en la disposición adicional primera y en la disposición transitoria quinta;
  5. c) hayan designado un representante ante el Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias conforme a lo previsto en el artículo 35.1 del Reglamento de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, aprobado por el Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo, cuando se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 31.1 de dicha norma;
  6. d) dispongan de un plan de formación en los conocimientos y competencias a que se refiere el artículo 16 y sus normas de desarrollo.
  7. Además, la autoridad competente verificará respecto de las personas físicas establecidas como intermediarios de crédito inmobiliario o de los administradores de un intermediario de crédito inmobiliario con forma de persona jurídica que:
  8. a) dispongan del nivel de conocimientos y competencia establecidos en el artículo 16;
  9. b) posean reconocida honorabilidad comercial y profesional;
  10. c) carezcan de antecedentes penales por haber cometido delitos graves, ya sea contra la propiedad, el patrimonio y el orden socioeconómico, de falsedad o cualquier otro cometido con ocasión del ejercicio de actividades financieras;
  11. d) no hayan sido declarados en concurso con anterioridad salvo que hayan sido rehabilitados.

Igualmente, la autoridad competente verificará que se cumplan el resto de los requerimientos que el Gobierno pueda establecer mediante Real Decreto.

  1. Los criterios establecidos de conformidad con el artículo 16 para determinar si el personal de los intermediarios de crédito inmobiliario cumple los requisitos de conocimientos y competencia serán publicados por los correspondientes registros a que se refiere el artículo 27”.

VLC 12/07/2019

 

 

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