Terrazas de uso privativo

Las terrazas de uso privativo son aquellas adscritas a una vivienda o local y con acceso sólo para los propietarios de estos. En la descripción del inmueble individual se hace constar que la vivienda o local tiene el uso privativo de la terraza a la que se accede desde el mismo.

Se habla por tanto de uso que no de propiedad.

Las terrazas de las viviendas en régimen de propiedad horizontal están ubicadas en las fachadas de los edificios o en su última planta y forman parte del cerramiento exterior del edificio.

En las Comunidades de Propietarios son frecuentes las consultas en relación con las terrazas de uso privativo y normalmente se plantean sobre si quién tiene que realizar su conservación o reparación es la Comunidad o el propietario de la vivienda o local al que están adscritas.

Es ahí donde radican las dudas, pues es frecuente que, ante una necesidad de reparación de las terrazas de uso privativo, el Administrador de la Comunidad se dirija al propietario que tiene atribuido ese uso para exigirle que asuma el coste de reparación. Dependerá entonces de lo que haya que hacer, pues hay gastos que tiene que asumir dicho propietario y otros gastos que tiene que asumir la Comunidad.

Los tribunales hablan de una naturaleza mixta de este tipo de terrazas, ya que su uso es privativo pero su naturaleza es de elemento común.

Para que se entienda vamos a poner dos ejemplos prácticos:

  • Si la terraza está sucia y hay que limpiarla, es el propietario que tiene el uso privativo el encargado de su conservación y por lo tanto el que debe asumir ese gasto.
  • Si la terraza está dañada y presenta filtraciones por falta de impermeabilidad, es una reparación estructural y corresponde al propietario, esto es, a la Comunidad de Propietarios llevar a cabo dicha reparación, salvo que la causa provenga de falta de mantenimiento o daños causados por el propietario de la vivienda.

Existe por lo tanto un criterio claro establecido por el Tribunal Supremo, de que las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, y que no es posible atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior.

La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio se configure como privativa.

La naturaleza mixta de dicho elemento común, atribuye al titular de la vivienda los gastos surgidos de las obras necesarias para su aprovechamiento (obras de conservación y obras de reparación derivadas del uso de la terraza) y, más concretamente, las que afectan a su superficie o pavimento, y a la comunidad de propietarios las precisas para mantenerlas en buen estado como cubiertas, como las de impermeabilización, cambios de desagües, etc., siempre y cuando tales daños no sean causados por la negligencia o dolo del titular del piso a cuyo nivel se encuentran.

Efectivamente, el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que son obligaciones de cada propietario:

  1. a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfecto
  2. b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder
  3. c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

FUENTE: Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, y sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 20 de diciembre del 2021