ALGUNAS NOTAS SOBRE LAS MODIFICACIONES A LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS INTRODUCIDAS POR EL RD LEY 21/2018. Por Juan Luis Maronda Frutos, Col ICAV 4.694

I. Introducción.

El día 19 de diciembre de 2018 han entrado en vigor las modificaciones introducidas por el citado Real Decreto-Ley, las cuales recaen sobre diferentes normas jurídicas, si bien en esta Nota nos vamos a referir sólo a las que afectan a La Ley 19/1994, de 24 de diciembre, de arrendamientos Urbanos

Según la Exposición de Motivos del RD Ley la reforma se justicia a fin de adoptar las medidas que el Gobierno entiende necesarias “incrementar la oferta de la vivienda y la moderación de los precios, lo que ha situado al arrendatario de una vivienda como residencia habitual en una posición de debilidad que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión con justo título”

II. Sobre las modificaciones operadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Vamos a revisarlas por cada uno de los aspectos legales a los que afectan. Así

a) Marco legal aplicable.

Se excluye del marco legal actual el arrendamiento de “viviendas lujosas” (según entiendo) ya que la LAU sólo se aplicará con carácter supletorio, en defecto de pacto entre las partes, para el arrendamiento de aquellas viviendas que cumplan uno de estos dos requisitos:

Superficie superior a 300 metros cuadrados, o

Renta inicial en computo anual superior a 5’5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual.

b) Duración del contrato. Plazo mínimo y prórroga

El arrendatario tiene derecho a que el contrato se prorrogue, hasta un máximo de

  1. 5 años: cuando el arrendador sea persona física, o
  2. 7 años: cuando el arrendador sea persona jurídica.

Trascurridos los plazos anteriores, si ninguna de las partes notifica a la otra con 30 días de antelación a la fecha de finalización su voluntad de dar por resuelto el contrato, el contrato se prorrogará necesariamente por tres años más.

c) Revisión de la renta

Sólo se puede revisar:

  1. Si se ha pactado expresamente, y
  2. Una vez por año en la fecha en que se cumpla cada anualidad.

Además, hay limitaciones en cuanto al uso de mecanismos de revisión y cuantitativos en el caso de arrendamientos de renta reducida.

d) Gastos de gestión inmobiliaria.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo que aquellos servicios se hayan contratado por iniciativa del arrendatario.

e) Derechos de adquisición preferente a favor de la Administración.

Posibilidad de que la legislación de la vivienda establezca los derechos de tanteo y retracto (hasta hoy excluidos a favor de los arrendatarios) a favor de la Administración cuando se transmita en bloque la vivienda arrendada con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

f) Fianza y garantías adicionales.

La fianza es de un mes para el arrendamiento de viviendas y dos para los de uso distinto y la garantía adicional en el caso de arrendamientos para uso como vivienda no puede exceder de dos mensualidades. Es decir, las garantías totales que puede exigir el arrendador no pueden exceder de 3 mensualidades de renta en arrendamientos para uso como vivienda.